Droit d’occupation d’un immeuble vs Ba...

Droit d’occupation d’un immeuble vs Bail d’un Logement

Il arrive très souvent que lors d’une transaction immobilière (ex. : achat d’une maison unifamiliale), le vendeur demande de continuer à occuper les lieux temporairement le temps de trouver un autre logis. Dans ce genre de situation, l’acheteur accepte généralement cette demande et les deux parties conviennent devant le notaire d’ajouter une clause d’occupation moyennant un loyer mensuel. En cas de problème relativement à la location (ex. : non-paiement du loyer convenu par le vendeur durant la période d’occupation), que doit faire l’acheteur ? Doit-il poursuivre le vendeur à la Régie du Logement ou devant les tribunaux de droit commun?

Dans l’affaire Daniel Turcotte c. Claude Vadeboncoeur et Jessie Paille, le demandeur poursuivait les défendeurs pour un montant non payé suite à l’occupation par ces derniers d’une propriété qu’ils lui avaient vendue. Les défendeurs ont tenté de plaider que la Cour des Petites Créances (ci-après « la Cour ») n’était pas compétente pour entendre la cause, mais plutôt la Régie du Logement. Les défendeurs alléguaient notamment qu’il s’agissait d’un bail. La Cour a décidé que celle-ci était compétente pour le motif que le droit d’occupation avait été accordé dans un contrat de vente et non dans un bail. Il s’agissait d’un droit accessoire au contrat de vente.

Ce qu’il est important de retenir ici est la réelle intention des parties . Même dans l’éventualité où un bail de logement avait été complété entre les parties en utilisant les formulaires de la Régie du logement, cela ne signifie pas que la Régie du Logement aurait probablement été compétente pour entendre la cause. Dans le contexte d’une vente d’une propriété avec droit d’occupation le temps que l’une des parties soit prête à quitter ou à prendre possession des lieux, il est difficile de penser que l’intention des parties est d’accorder un bail de location, et ce, en raison du fait notamment que s’il s’agit d’un bail de logement, le propriétaire ne peut prendre possession des lieux sans suivre les procédures établies au Code civil du Québec (avis de reprise de possession, etc.). Ces difficultés additionnelles vont dans un certain sens à l’encontre de l’objet de l’entente, soit une occupation temporaire dont la fin de l’occupation est conditionnelle à un évènement. Par conséquent, dans ce genre de situation, il est fort à parier que dans le cas d’une demande monétaire inférieure à 15,000$, que la Cour sera compétente à entendre le litige et non la Régie du Logement.

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